Dat een crisis toch ook haar voordelen kan hebben, blijkt ook nu weer voor de covidpandemie. De digitale revolutie is overal en laat zich ook in het appartementsrecht voelen.

Voortaan mogelijkheid tot digitale deelname aan de algemene vergadering

Met de Covid-wet van 20 december 2020 heeft de wetgever de blijvende mogelijkheid ingeschreven om de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars voortaan “vanop afstand” te houden. Voordien was die mogelijkheid niet uitdrukkelijk voorzien en werd er dan ook veiligheidshalve vanuit gegaan dat de vergadering steeds bij fysieke bijeenkomst moest gebeuren. Want de wijze van vergaderen kan zijn impact hebben op de beraadslaging en stemming, en men wil een vernietiging van de genomen beslissingen uit hoofde van onregelmatigheden toch liefst niet riskeren.

De nieuwe wettekst zelf is karig: de mede-eigenaars nemen voortaan “op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand, deel aan de beraadslagingen”. Enige nadere toelichting wordt gevonden in de memorie van toelichting. ‘Vanop afstand’ houdt in: alle telecommunicatietechnieken die een gezamenlijke beraadslaging mogelijk maken, zoals telefoon- of videoconferenties.

Ook blijkt uit de memorie van toelichting dat het een loutere optie moet blijven voor mede-eigenaars om digitaal deel te nemen, de fysieke vergadering moet daarnaast ook nog steeds georganiseerd worden (behoudens in geval van uitdrukkelijke instemming van alle mede-eigenaars van het gebouw natuurlijk). Dat lijkt inderdaad ook noodzakelijk de juiste lezing te moeten zijn van de (ter zake vage) wetsbepaling, want er kan aangenomen worden dat het afschaffen van de fysieke vergadering bij sommige - minder digitaal aangelegde - eigenaars in het verkeerde keelgat zou schieten. En die zouden bij voorbeeld op grond van het eigendomsrecht (als grondrecht) genoegdoening kunnen bekomen bij de rechter.

Zolang de coronamaatregelen gelden: uitstel van de fysieke vergadering of schriftelijk stemmen

Aangezien fysieke vergaderingen wegens de geldende coronamaatregelen op vandaag nog steeds veelal niet mogelijk zijn, geldt voorlopig (en wel alvast minstens tot 9 maart 2021, doch een verlenging naar 30 juni 2021 zou in de maak zijn) nog een andere regeling: de vergadering mag uitgesteld worden naar volgend jaar. Maar indien een dringende beslissing aangewezen is, of wanneer een of meer eigenaars die samen meer dan een vijfde van de aandelen hebben het verzoeken, moet toch een algemene vergadering gehouden worden. Hoe dan ? Wel, door middel van schriftelijk stemmen. De syndicus verstuurt de agendapunten aan de eigenaars, en die moeten binnen de drie weken (of acht dagen voor spoedeisende gevallen) via brief of e-mail hun stem doorgeven. De syndicus maakt dan verslag op met de bekomen stemresultaten.

In normale tijden is deze schriftelijke wijze van stemmen enkel geldig als alle eigenaars van het gebouw deelnemen én het ook unaniem eens zijn over alle punten. Corona voorziet hier een versoepeling: de schriftelijke stemprocedure is geldig als meer dan de helft van het aantal eigenaars, die samen ook minstens de helft van de aandelen bezitten, deelneemt, en de normaal geldende meerderheden voor elk type beslissing zijn van toepassing.

Aangezien deze procedure enkel in de twee genoemde uitzonderlijke gevallen plaatsvindt (de gewone werkwijze blijft uitstel, ofwel alsnog beraadslaging zo ze fysiek en/of digitaal mogelijk is), en elke eigenaar de kans heeft om deel te nemen, en in het licht van de crisisomstandigheden, lijkt dit de proportionaliteitstoets te kunnen doorstaan. Overigens kunnen beslissingen die, als ze dan niet onregelmatig zijn (d.w.z. qua vorm waarin ze genomen zijn), volgens een mede-eigenaar toch wel onrechtmatig zijn (d.w.z. qua inhoud die ze behelzen), ook nog altijd in rechte worden aangevochten, zoals anders.