Op 28 november 2023 werd het nieuwe Vlaams Pachtdecreet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dit decreet reikt een nieuw en geïntegreerd wetskader aan dat de pacht in Vlaanderen vanaf 1 november 2023 regeert. Het decreet vervangt de oude pachtwet van 4 november 1969 en de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen. Die beide wetten waren inmiddels al enigszins achterhaald. De nieuwe Vlaamse regels komen naast de bestaande Waalse pachtregels te staan. Hierna zetten we enkele van de belangrijkste vernieuwingen in de Vlaamse pachtwetgeving in de verf.

Verruiming én verenging van het toepassingsgebied

De bedoeling van het Pachtdecreet is de relaties tussen pachter en verpachter op dwingende wijze te regelen. Het toepassingsgebied van het Pachtdecreet werd enerzijds verruimd om misbruiken te voorkomen, maar anderzijds ook verengd om eigenaars de nodige soepelheid te bieden om te verhuren buiten het strikte kader van de pachtwetgeving.

Het Pachtdecreet is nu ook van toepassing op nieuwe erfpachten die worden afgesloten voor een duur van minder dan 27 jaar. Deze bepaling kwam er omdat de minimumduur van de erfpacht recent verlaagd werd tot 15 jaar, en om te vermijden dat de erfpacht gebruikt zou worden om de pachtwetgeving te omzeilen. Zo’n erfpachtovereenkomst wordt dus in feite beschouwd als een pachtovereenkomst.

Hiernaast werden ook wijzigingen aangebracht in de cultuurcontracten. Ten eerste blijft het klassieke eenjarige cultuurcontract (de seizoenspacht) buiten het toepassingsgebied van de pachtwetgeving. In tegenstelling tot vroeger is het wel niet meer vereist dat de verhuurder de gronden bemest. Ten tweede is er nu een nieuw type (langdurig) cultuurcontract, dat ook wordt onttrokken aan de pachtwetgeving. Eenmalige overeenkomsten met landbouwers voor bepaalde meerderjarige teelten van maximaal drie jaar, waarbij de verhuurder de voorbereidingswerken voor zijn rekening neemt, vallen niet onder de pachtwetgeving.

Tot slot is het Pachtdecreet ook niet van toepassing op natuurcontracten. Dit is een nieuw concept, dat de verhuur van bepaalde bos- of natuurgebieden regelt die niet voor landbouw worden gebruikt, maar worden ingezet voor natuurbehoud of -ontwikkeling. Wel opletten: dit moet ook expliciet ingeschreven worden in een schriftelijk contract.

Schriftelijke pachtovereenkomst (met plaatsbeschrijving) wordt de regel

Een nieuwe regel is dat van elke nieuwe pacht in principe een (schriftelijke) overeenkomst (en plaatsbeschrijving) moet worden opgesteld, met een aantal verplichte vermeldingen. Ondanks die verplichting wordt een mondelinge pacht niet ongeldig, maar wel afgeraden.

Om het op schrift stellen van lopende overeenkomsten een zetje te geven krijgt iedere partij bovendien de mogelijkheid om een schriftelijke overeenkomst gerechtelijk af te dwingen. Een mondelinge pachtovereenkomst kan dus omgezet worden in een schriftelijk pachtcontract. Als de verpachter een verzoek van de pachter daartoe weigert, wordt de pacht geacht te bestaan én wordt ze vernieuwd op datum van de gerechtelijke uitspraak hierover. Als de pachter het verzoek van de verpachter om een schriftelijk pachtcontract weigert, kan de pacht gerechtelijk ontbonden worden.

Pachtprijzen, eengemaakte pachtprijzencommissie en pachtobservatorium

Nieuw en opvallend is dat de pachtprijs niet meer betaald kan worden in diensten of in natura (bv. een stuk van de oogst). Ongeacht wat hierover wordt bepaald in de pachtovereenkomst kan de pachter de pachtprijs alleen nog maar in geld voldoen. Een betaling bij bankoverschrijving is niet vereist, maar wordt wel gestimuleerd. Betalingen in cash zijn dus nog steeds mogelijk; het best vraagt de pachter hiervoor een kwijtschrift. Hierbij wordt ook expliciet gestipuleerd dat het bewijs van betaling en van het bedrag (ongeacht de som) geleverd kan worden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.

Het systeem om de maximale pachtprijs vast te leggen is gewijzigd. Vandaag is de maximale pachtprijs te berekenen door het kadastraal inkomen van de pachtgoederen te vermenigvuldigen met een pachtprijscoëfficiënt (die verschilt voor elke landbouwstreek). Die coëfficiënt werd vroeger bepaald door provinciale pachtprijscommissies, maar die zijn nu vervangen door één pachtprijzencommissie. Deze wordt ondersteund door een nieuw opgericht Vlaams pachtobservatorium, dat onder andere de evolutie van de grondprijzen volgt en de toepassing van de pachtwetgeving bespreekt.

Wijzigingen aan het voorkooprecht

Het principe van het voorkooprecht blijft hetzelfde onder de nieuwe pachtwetgeving. De pachter geniet een recht van voorkoop op de gepachte goederen voor zichzelf of zijn bevoorrechte familieleden die actief aan de exploitatie deelnemen. Het voorkooprecht onderging wel enkele verfijningen.

• Het Pachtdecreet is aangepast aan de hedendaagse relationele realiteit. De wettelijk samenwonende partner wordt nu ook beschouwd als een ‘bevoorrecht familielid’ van de pachter en komt daarmee op gelijke voet te staan als een echtgeno(o)t(e). Dit heeft tot gevolg dat de wettelijk samenwonende partner in principe ook een bepaalde bescherming geniet onder de pachtwetgeving en bijvoorbeeld gemakkelijker in staat is een bestaande pacht over te nemen.
• Landbouwgronden kunnen gemakkelijker elektronisch verkocht worden (via gedematerialiseerde openbare verkoop zoals met Biddit). In geval van verkoop zal de notaris het goed toewijzen onder de opschortende voorwaarde dat het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend. De pachter krijgt daarbij tien dagen tijd om te beslissen of hij al dan niet van zijn voorkooprecht gebruik wil maken.
• Er wordt voorzien in een informatieplicht voor overheden wanneer die meedoen aan openbare verkopen om gronden te verwerven voor doeleinden van algemeen belang of met het oog op bebossing en natuurrealisatie. In die gevallen kan de pachter namelijk zijn voorkooprecht verliezen wanneer de overheid koopt.
• Het concept van de ‘veilige koper’ wordt geïntroduceerd. Dit is een uitzondering op de overdraagbaarheid van het voorkooprecht van de pachter aan een derde. Als een koper-natuurlijke persoon schriftelijk verklaart aan de pachter dat die gedurende achttien jaar onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten, dan kan de pachter zijn voorkooprecht niet meer overdragen aan een derde. De pachter krijgt in dat geval een pachtvernieuwing.
• Er is een nieuwe sanctiemogelijkheid bij miskenning van het voorkooprecht. Naast de klassieke schadevergoeding van 20% op de verkoopprijs en de indeplaatsstelling door de pachter kan de pachter nu ook zelf een derde aanwijzen die in de plaats van de koper gesteld wordt. Die aangewezen derde dient dan ook bij de gerechtelijke procedure hierover te worden betrokken.
• Tot slot is er een nieuwe uitzondering op het voorkooprecht: de pachter verliest zijn voorkooprecht als hij de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt, een rust- of overlevingspensioen ontvangt, en niet binnen twee maanden bewijst dat hij nog steeds actief is in de exploitatie of als hij geen bevoorrechte familieleden aanwijst die de exploitatie kunnen voortzetten.

Nieuwe opzegmogelijkheden

• Het Pachtdecreet introduceert enkele nieuwe opzegmogelijkheden voor bebossing of natuurontwikkeling op verpachte gronden. Verpachters en gemeenten in het bijzonder krijgen hiermee een nieuwe mogelijkheid om opzeg te doen voor bebossing of natuurrealisatie, mits diverse voorwaarden. Het laatste woord over de bebossing of natuurrealisatie is echter aan de rechtbank. De pachter kan namelijk voor de rechter aanvoeren dat de leefbaarheid van zijn bedrijf door de opzeg in het gedrang zou komen, om de opzeg te beperken.
• Er is een nieuwe opzegmogelijkheid voor ‘kleine eigenaars’ die een eenmalige pachtovereenkomst wensen te sluiten voor ten minste negen jaar van een grond van maximaal 1,5 ha cultuurgrond.
• Ook nieuw is de opzegmogelijkheid bij vervreemding (bijvoorbeeld verkoop) bij het einde van de tweede pachtperiode en elke daaropvolgende negenjarige periode. Bijzonder bij die laatste opzegmogelijkheid is dat ze ingeschreven moet worden in een geschreven pachtcontract.

Verplichte kennisgeving bij overlijden van de verpachter

In de oude pachtwet werd alleen een regeling voorzien bij overlijden van de pachter. Nu komt daar een gelijkaardige regeling bij in geval van overlijden van de verpachter. Concreet moeten de erfgenamen van de overleden verpachter de pachter schriftelijk op de hoogte brengen van het overlijden. Zij moeten ook enkele specifieke elementen vermelden, bijvoorbeeld hoe de pachtprijs betaald moet worden. Daarbij is het opletten geblazen voor de verpachter, want als de kennisgeving niet-conform is, kan de pachter de pachtprijs blijven betalen zoals voorheen!

Recht op informatie voor de verpachter

De pachter mag het verpachte goed niet onderverpachten of zijn pachtovereenkomst overdragen aan derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verpachter. Een verzoek om toestemming moet diverse verplichte gegevens vermelden.

Belangrijk nog is dat de verpachter nu het recht heeft om bepaalde informatie op te vragen bij de pachter, zoals wie het pachtgoed op een bepaald ogenblik of binnen een bepaalde periode exploiteert of heeft geëxploiteerd.

Advies op maat

Het is niet de opzet van deze bijdrage exhaustief te zijn, maar het mag inmiddels wel duidelijk zijn dat de pachtwetgeving in Vlaanderen aan een update toe was en aardig wat (langverwachte) vernieuwing brengt. Als u hierover meer specifieke informatie of ondersteuning wil, toegespitst op uw onderneming, aarzel dan niet om een beroep te doen op onze expertise.